案情回顧：

 2014年4月20日，宋曉敏與海微公司簽訂《房屋租賃合同》，承租青島市市南區港中路26號多處門市房產。該合同約定了承租的房屋及租金
，租期均為12年，均載明租期內租金已經在簽訂合同之前全部由宋曉敏賬戶轉賬付海微公司指定賬戶。

 2016年6月28日，人民法院一審判決，1、海微公司於判決生效後十日內償還招商銀行青島奧帆支行借款本金人民幣2200萬元、利息1006500.01元
；2

、招商銀行青島奧帆支行就上述給付款項對海微公司抵押的青房地權市他字第2××1號《房地產他項權證》項下抵押房產處分所得價款享有優先受償權。

 在zai該gai案an執zhi行xing過guo程cheng中zhong

，宋song曉xiao敏min作zuo為wei承cheng租zu人ren向xiang人ren民min法fa院yuan提ti出chu執zhi行xing異yi議yi。異yi議yi被bei駁bo回hui之zhi後hou，宋song曉xiao敏min又you向xiang人ren民min法fa院yuan提ti出chu執zhi行xing異yi議yi之zhi訴su。異yi議yi之zhi訴su曆li經jing一yi審shen、二審、再審等程序，最終由於宋曉敏不足以證明其在2014年4月24日抵押權設立之前已合法取得承租權並實際占有訴爭房屋
，其異議請求被悉數駁回。

 法律規定：

 一、《中華人民共和國民法典》

 第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

 （一）建築物和其他土地附著物；

 （二）建設用地使用權；

 （三）海域使用權

；

 （四）生產設備
、原材料、半成品、產品

；

 （五）正在建造的建築物、船舶
、航空器；

 （六）交通運輸工具；

 （七）法律
、行政法規未禁止抵押的其他財產。

 抵押人可以將前款所列財產一並抵押。

 第四百零二條 yibenfadisanbaijiushiwutiaodiyikuandiyixiangzhidisanxiangguidingdecaichanhuozhediwuxiangguidingdezhengzaijianzaodejianzhuwudiyade
，yingdangbanlidiyadengji。diyaquanzidengjishisheli。

 第七百二十五條  租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

 二
、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋(2020修正)。

 第十四條 zulinfangwuzaichengzurenanzhaozulinhetongzhanyouqixianneifashengsuoyouquanbiandong，chengzurenqingqiufangwushourangrenjixulvxingyuanzulinhetongde，renminfayuanyingyuzhichi。danzulinfangwujuyouxialieqingxinghuozhedangshirenlingyouyuedingdechuwai：

 （一）房屋在出租前已設立抵押權

，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的
；

 （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

 案件分析：

 我國《民法典》第二百二十九條規定
，該條規定確立了“買賣不破租賃”規則。為了保持維護穩定的租賃關係，保護承租人的利益，“買賣不破租賃”規則實際上突破了合同相對性，賦予租賃權對抗第三人的效力。但有原則就有例外
，我國法律同時對於“買賣不破租賃”規則的例外做出了明確規定。如果房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的情形下


，將不再適用“買賣不破租賃”規則。

 本案中
，雖然承租人宋曉敏簽署了《房屋租賃合同》

，bingqieyijiangzuqineizujinquanbuzhifugeichuzuren。danchengzurenjiyuzulinhetongsuoxiangyoudechengzuquanbenzhishangshuyuzhaiquan
，zhaiquanshuyuxiangduiquan，bujuyoupaitaxiaolihejueduixiaoli。erdiyaquanjingguo《民法典》第四百零二條的抵押登記後，具有對世效力
，可以對抗第三人。由於其租賃的房屋在2014年4月24日已設定抵押權，宋曉敏無法證明抵押權設立之前已合法取得承租權並實際占有租賃房屋，遂其訴請無法得到人民法院的支持。

 在經濟社會高速發展的今天
，不動產租賃在人們日常生活中已頗為常見；在商業用途的生產、經(jing)營(ying)中(zhong)，房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)更(geng)是(shi)承(cheng)租(zu)人(ren)的(de)一(yi)項(xiang)較(jiao)大(da)成(cheng)本(ben)投(tou)入(ru)。作(zuo)為(wei)承(cheng)租(zu)人(ren)應(ying)在(zai)租(zu)賃(lin)前(qian)要(yao)對(dui)房(fang)屋(wu)等(deng)租(zu)賃(lin)物(wu)做(zuo)必(bi)要(yao)的(de)調(tiao)查(zha)與(yu)了(le)解(jie)，確(que)認(ren)出(chu)租(zu)人(ren)的(de)房(fang)屋(wu)不(bu)存(cun)在(zai)權(quan)屬(shu)爭(zheng)議(yi)或(huo)瑕(xia)疵(ci)，包(bao)括(kuo)抵(di)押(ya)在(zai)內(nei)的(de)權(quan)利(li)負(fu)擔(dan)。如(ru)有(you)必(bi)要(yao)還(hai)需(xu)到(dao)相(xiang)關(guan)職(zhi)能(neng)部(bu)門(men)對(dui)相(xiang)關(guan)信(xin)息(xi)進(jin)行(xing)核(he)查(zha)
，避(bi)免(mian)不(bu)必(bi)要(yao)的(de)爭(zheng)議(yi)，從(cong)而(er)保(bao)證(zheng)承(cheng)租(zu)人(ren)自(zi)身(shen)的(de)生(sheng)產(chan)經(jing)營(ying)的(de)穩(wen)定(ding)。

 供稿來源：重慶麗達律師事務所